こんにちは、オタ助です。
前回記事、「サラリーマンに人気の副業「不動産投資」！まずはメリット・デメリットを理解せよ！」では、「不動産投資の基礎知識」やメリット・デメリット、そして「不動産投資」はサラリーマンが安易に手を出すべきではないということをお伝えしてきました。
不動産投資の大枠はご理解頂けましたか？
おっ！さすが！
「頭金ゼロで●億円の不動産資産を作ろう！」
このような「煽りキャッチコピー」を書籍やインターネットでよく見かけますが、こんなものを真に受けて破滅の道へ進んではいけません。
不動産市場は銀行の住宅ローン貸出額の増加により一見活気づいているように見えますが、その足下は非常に危うい状況で、まさに「バブル崩壊前夜」と言えます。
詳しく解説していきましょう。
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不動産投資の罠！銀行の収益確保に踊らされるな！
2017年現在、日銀の「マイナス金利政策」によって住宅ローン金利などが「空前の低金利」となっていることからもわかるとおり、貸出金利は非常に低く抑えられています。
この「マイナス金利政策」で運用難に陥った「マネー」が不動産市場に流入しているんですね。
そのため、マイナス金利がスタートした昨年2月あたりから、新設住宅の着工が貸家を中心に急激に伸び始め、ここ数年は80万戸〜90万戸台で推移してきた新設着工数が昨年6月には年率換算で100万戸を突破しました。
そうなんですよね。
マイナス金利の影響で利鞘（りざや）を稼げなくなった銀行が「今しかねぇだろっ！ここがチャンスだ！」とばかりに住宅ローンを増やして収益確保に動いているわけなんです。
さきほどのキャッチコピー「頭金ゼロで●億円の不動産資産を作ろう！」のように、「頭金ゼロ」の融資希望者にも気前よく「不動産購入」に必要な資金を“全額”貸し付けるケースも増えてきています。
これは銀行の不動産向け融資残高にも表れていて、4月から6月期の貸出額は前年同期比22.0％増の3兆1271億円に達し、バブル絶頂期の1989年6月期に記録したピークの2兆7679億円を27年ぶりに更新しました、（日銀）
その主な貸出先はアパートやワンルームマンションなどの賃貸向け不動産です。
上記からもわかるように、不動産市場は非常に活気づいているように見えて、ジツはその足下はグラグラと危うい状況だと言えます。
また、「不動産投資信託市場（REIT市場）」でもその危うさが如実に表れています。
REIT市場では海外投資家の「連続売り越し」という現象が起きているんです。これは2020年の東京オリンピック目掛けて、せっせと日本の不動産に投資してきた海外投資家勢が一転、売りに転じているということです。
これは「ニッポンのフドウサンは価格が上ガリ過ギテルヨっ！モウ無理ネ！オーマイガッ！」
と判断している証拠なんですね。
不動産投資用の賃貸物件はすでにダブつき始めている
解説してきているとおり、首都圏を中心に投資用の賃貸アパートが増えすぎてきています。それにより、高止まりしていた家賃相場がジリジリと下がり始めてきているんですね。
これは、次々と新しい賃貸物件が建設されていく中で、現在の居住者にとどまってほしい大家が家賃を引き下げていると見られます。
まさに「バブル崩壊前夜」ですね。大崩壊は時間の問題なのかもしれません。
人口減少に歯止めがかけられない日本で、いつまでも不動産価格が上がり続けるはずがありませんよね。需給バランスが崩れてしまってますから。
それなのに日本人の不動産投資の熱はまったく衰えません。マイナス金利が「実需なき不動産投資」を煽り続けてますし、節税目的で賃貸住宅を建設する人も増え続けています。
その結果、すでに賃貸アパートや賃貸マンションの数はダブつき始めているわけなんです。
そんな中で最も心配されるのが資産家ではない30代、40代の若い大家（サラリーマン大家）です。
その通りです。
前述の通り、銀行が「頭金ゼロ」の融資に踏み切った結果、資産を持たない人々が賃貸アパートやマンションのオーナー（大家）になってしまっているんですね。
これは本当に怖ろしいことで、
「船舶免許もない」
「船の取り扱い説明書もない」
「壊れたときに直す人もいない」
「そもそも直す金が無い」
例えるならこんな状態で大海原へ向かい航海を始めるようなものです。
そんな状態で、だぁ〜れもいない、魚も一匹もいない大海原で釣り糸一本ぶら下げて、
「あ〜。今日も釣れないな〜…。明日は釣れるといいな〜…。」
なんて言ってアホ面下げている状態なんですよ。気づいていないのは自分だけです。
黄金のマグロが釣れるって騙されちゃってるんです。
不動産バブルが弾けて、開始当初に想定していた「夢の家賃収入」が入らなければ、銀行からの借入金の返済（借金の返済）はおぼつかなくなります。
「前回記事」でもお話しましたが、「ヤバいっ！！」となったときにはもう遅いです。
赤字不動産はそんなに簡単に売却することは出来ません。
不動産は流動性が低い
山手線のターミナル駅から徒歩圏内なのに閑静で、近くに広い公園があって、遊ぶところもあって、ショッピングも出来て…。
などという都心の超好立地で誰もが欲しがる物件ならばすぐにでも売れるでしょう。（そもそもそんな物件は普通のサラリーマンには購入出来ませんし、もしも購入出来たら売りませんよね。）
しかし、あなたが購入出来るような郊外だったり地方都市だったりは、そんな簡単に売れません。同じ投資でも「不動産投資」というのは、株式のように簡単には売却や損切りは出来ないんです。
こういうものを投資用語で「流動性が低い」と表現します。
また、早く売りたいと焦ってしまったらもっといけません。足下を見られて安く買いたたかれて泣きを見ることになります。
売却価格がローン残債よりも低いと銀行は抵当権を外してくれない
いざ、買い手が見つかったとしても、不動産の「売却価格」が「ローンの残債」よりも低い場合、銀行は抵当権を外してくれませんので不動産を売ることは出来ません。
もしも「ローン残債」よりも低い価格で不動産を売却したいのであれば、その差額分を銀行に一括で返済しなければなりません。
それが不可能であれば売却することは出来ませんので、赤字物件を延々持ち続けることになります。こうなってしまったら本当に地獄で、最悪のケースは自己破産です。
「頭金ゼロ」だなんて耳触りの良い言葉に惑わされてはいけません。「タダより高いものは無い」ですからね。
サラリーマンが陥る不動産投資の罠 まとめ
いかがでしたでしょうか？
本日は「サラリーマンが陥る不動産投資の罠！不動産バブルは必ず弾ける！」と銘打ち、ジツは足下がグラグラと揺れ始めている不動産投資について詳しく解説してきました。
前回記事と併せて、不動産投資の危うさが徐々にわかってきたのではないですか？
現在の不動産投資の状況はまさにバブル崩壊前夜で、終わりの始まりと言えそうです。
不動産投資を考えている30代40代の若い世代の方は、是非熟慮に熟慮を重ねてからご判断頂きたいと思います。
それでは本日は以上になります。
最後までお付き合い下さいましてありがとうございました。
では。
続けてこちらの「不動産投資の表面利回りに騙されるな！そんな旨い話があるわけない！」もご覧下さい。
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