鴨

 

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こんにちは、オタ助です。

ここまで「不動産投資」について様々な角度から解説してきました。

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先行き不透明な現代においては、いくつかの収入源を持つ、いわゆる「収入の複線化」というのは非常に重要で、且つ当たり前のことだと言えますし、もちろんこの「収入の複線化」の中で「投資」というものを選んでも良いと思います。

し か し 。

「収入の複線化はするべきだが、不動産投資はやめたほうがいい」

というのが、ここまでの話のキモでしたよね。

うん。ここまでの話を聞く限りでは、やっぱり素人にはちょっと難しそうよね。

 

はい。国内外の投資マネーを扱うのは「マネーの虎」とでも言うべき「投資のプロ」たちです。

そんな中に突入するのは本当に危険な行為で、例えるならば名刀「へし切り長谷部」「菊一文字則宗」を持つ剣豪の中に丸腰のあなたが飛び込んで勝負を挑むようなものです。

samurai

 

【へし切り長谷部】/へしきりはせべ
織田信長が帯刀したと言われる名刀中の名刀。無礼を働いた茶坊主が棚の下に隠れたところ、激怒した信長がその棚ごと茶坊主を「圧(へ)し切った」という代物。ノブナガ怖い…。

【菊一文字則宗】/きくいちもんじのりむね
幕末、新選組隊士の中で最強と言われた沖田総司の愛刀。則宗作の刀は大大名ですら入手困難な非常に貴重な古刀です。数ある名刀の中でも最も優雅で美しいと言われています。
※覚えなくて大丈夫です。笑
丸腰…!

 

この例えは決して大げさなものではなく、「あなたがシロウトのまま不動産投資を始める」というのは、これくらい無謀なことだとしっかりと認識してください。

要は「鴨がネギ背負って…。」という状態ですからね。

 じゃ、さすがに無理よね…。

 

さて本日は、現在はグングンと高騰を続けるマンションなどの物件価値(物件価格)が今後は大幅な下落に転じる理由をお話していきたいと思います。

前記事までは主に「インカムゲイン(家賃収入)」についてのお話でしたが、今回は「キャピタルゲイン(売却益)」のお話です。

「不動産は高騰中!」という話に踊らされないためにもしっかりと熟読してくださいね。

それではさっそく行ってみましょう。


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不動産の物件価値は必ず下落する

前述の通り、マンションの価格は現状においては高騰を続けています。

不動産経済研究所(東京都新宿区)が発表した資料によれば、2017年上半期に首都圏で供給された新築マンションの平均分譲価格は5884万円となっていて、5年前の2012年上半期の4517万円に比べおよそ30%も増加しています。

また中古マンションも新築物件につられて高騰し、こちらも5年前に比べおよそ25%もの大幅な上昇となりました。

参照:不動産経済研究所/首都圏マンション市場動向

すごいのね!

 

このような状況になると多くの人は…。

「早く買わなきゃマンション無くなっちゃう!」

「余り物はイヤだ!」

といった心理状態に陥ってしまうんですね。

身近にすでに購入した人がいれば尚更で、「おまえも早く買ったほうがいいよ?」などと言われてしまえば本当に焦ってしまうんですね。

なんかわかるなー…。

 

これだけならまだしも、「いまマンションを買えば儲かるかも!」などと淡い夢さえ見てしまうわけなんです。

これはいわゆる「バンドワゴン効果」にも似た状態なのかもしれませんね。巷ではマンション購入を推奨する書籍も飛ぶように売れているそうですよ。

前回記事でもお話しましたが、一番儲かっているのはこういった「乗っかり」の業種の方なんですよね。こういう方々が一番長生きです。

 

【バンドワゴン効果】

バンドワゴン効果とは、多数がある選択肢を選択している現象が、その選択肢を選択する者を更に増大させる効果のことです。

同じ財を消費する人が多ければ多いほど、また、他人の消費量が多ければ多いほど、自分がその財を消費することの効用が高まるという効果のことです。

赤信号みんなで渡ればコワくないと言ったところでしょうか。(チガウか。笑)

 

さて、こういった現象ですが、何となく平成のバブル期と重なってしまい

「いまマンションを買えば大きな含み益を得られる!」

「将来、売却すれば住宅ローンの返済はチャラだ!」

などと、大きな利益が得られると考えがちですが、実際のところはどうなのでしょうか?

マンション購入、不動産投資を巡る議論において最も目立つところ(ツッコミどころ)は、

その物件の購入が「実需」に基づく行動なのか?

それとも「投資」に基づく購入なのか?

が、曖昧だったりゴチャゴチャだったりすることです。

ん〜…?

 

近年のマンション価格の高騰というのは「国内外の投資マネー流入」の影響や、「高齢者の急増による相続税対策」などの「投資としての要因」と、駅前タワーマンションの大ブームに見られるような、人口減少や高齢化社会に起因するコンパクトシティ化とも呼べる「実需の変化による要因」「分けて考える」ことが大切です。

投資という行為は物件(商品)を買って「はい終わり」ではありません。

商品を売却するなど、「利益を得て」初めて投資です。

物件を買う(投資を始める)という行為が「入り口」だとするならば、その物件を売却し利益を得るという行為が「出口」になります。

この「出口」があって「投資」という行動は完結します。

前出の「へし切り長谷部」や「菊一文字則宗」といった名刀を持つ「投資のプロ」たちは、入り口から入った後は「常に」市場動向や「出口」というものに目を光らせ、死にもの狂いで利益を追い求めます。

悪代官

プロの投資家たちは、投資したマンションを常に「2〜3年程度という短いスパンで売却する」ことを狙っていて、中長期に渡り保有しようという考えは最初の段階から持ち合わせていないわけです。

また、相続税対策で物件を購入する高齢富裕層はと言いますと、相続税における節税というのが目的ですので、相続という一大イベントを予定通りに終了させることが「出口」となります。

要はいずれも「出口」が明確なんですね。

 

一方で「実需」としてマンションを購入するのは、当たり前ですがそのマンションに住む」ことを目的とした人たちです。

フムフム。

 

最長で35年という途方もない年月に及ぶ住宅ローンを組んで、いわゆる「マイホーム」としてマンションを購入した人たちにとって、自身の大変な苦労と決断によって購入したマンションの価格が、仮に購入後に上昇したとしても、「よっしゃ!」とすぐに買い換えて引っ越しを繰り返すことはあまり現実的な行動ではありませんよね。

 

このように、「全く異なる動機」で購入しているにも関わらず、「実需としてマンションを購入する人たち」の気持ちに、この「実需」としての目的以外に「投資」「儲けたい」という願望を叶えたいという「ホンネ」が見え隠れしているんですね。

そんなマンションあるのーっ!?

 

いえ。それは基本的には無理です。

「投資として成功する物件」「実需として満足出来る物件」

この両方を同時に満足というレベルで満たす物件はないと言えます。

なぜなら世の中のほとんどのマンション(建物)は、中長期で所有する場合にはその不動産価値を保てなくなることが明白だからです。

その理由は以下になります。

  1. 相続対策マンション(アパート含)の急増
  2. 生産緑地制度の期限
  3. ライフスタイルの変化
  4. インターネットによる不動産情報の浸透
  5. 団塊世代がマーケットから退場
  6. 都心部でも空き家が急増

詳しく解説して行きましょう。

①相続対策マンションの急増

こちらは前記事までで何度もお話してきた通りです。

高齢者人口はかつてないほど増加し今後もその数は伸び続ける見通しです。

そんな一定の資産を蓄えた高齢者が相続税対策のために賃貸マンションやアパートを建設し続けているんですね。

需要を全く考えずに「相続税対策のみ」に主眼を置いたこれらの賃貸不動産の大量供給は、賃貸物件価格を大幅に下落させることになります。

②生産緑地制度の期限

この「生産緑地制度の期限」というのは一般的にはあまり知られていないかもしれませんね。

うん…。ぜんぜん知らない…。

 

今から25年前の1992年に改正された「生産緑地制度」では「都市部の農地を守る」という目的で、「土地の所有者が30年間農業に従事する」ということを条件に、当該の土地に対する固定資産税を農地並みに低減(優遇)してきました。

この制度が30周年を迎える2022年以降、多くの都市部の農地が「宅地に転用される」可能性が高いんです。

そうなのっ!?
でも…。都市部の農地なんてそんなに大した面積じゃないでしょ?

 

そう思います?

宅地に転用が可能となる土地の面積は「東京都内だけ」で3,330ヘクタールです。これは東京ディズニーリゾート33個分に匹敵する広大な土地面積なんですよ。

ディズニーリゾート33個…!

③ライフスタイルの変化

団塊ジュニアを筆頭とする40歳代、30歳代の間では、家や車など大きな買い物はしないというライフスタイルが根付いてきています。(20歳代はもっとです。)

かつての世代にとっては「夢」だったものが、現代においては「荷物(負債)」に変わりつつあるんですね。

一生を住宅ローンに縛られて、生活圏や勤め先などの行動範囲を制限されるような生き方を拒否する人が多くいるわけです。

「一戸建ては無理でもマンションは購入したい!」という「夢のマイホーム神話」は年代が進むにつれ薄れてきています。

④インターネットによる不動産情報の浸透

マンションなどの「ネット仲介」が進む中、これまで「不動産の情報に疎かった買い手側」も豊富な情報を基にマンションの選択や購入を検討できるようになりました。

その結果、相場動向のみならず「マンション(持ち家)を所有することのリスク」についても十分な知識を得られるようになり、かつてのように「みんなが買うからボクも買う」といった短絡的な行動を選択する人が少なくなってきています。

⑤団塊世代がマーケットから退場

現在の日本の人口構成の中で「圧倒的な存在感」を放ってきた団塊世代が2025年以降は「後期高齢者」となります。

団塊世代の彼らは「実需」としてマンションを買い、その後は「相続税対策」としてマンションを買ってきました。

彼らがマーケットから退場するということは「投資」と「実需」の両面から不動産(マンション)マーケットを冷やす可能性が高いと言えます。

⑥都心部でも空き家が急増

現時点における全国の空き家数は820万戸にもなりますが、そのうちのおよそ1割、82万戸弱が東京都内の空き家です。

そうなんだ!?東京はパンパンだと思ってた!

 

意外ですよね。

さらにこの東京都内の空き家のうちおよそ3分の2がマンションなどの共同住宅なんですよ。これは現時点の話ですからね。

加えて今後は、都内の一等地に住宅を所有する戦中世代、団塊世代の多くで相続が発生します。

するとどうなるか。

例えば世田谷区や杉並区といった優良な住宅地でも、多くの中古戸建てやマンションの売却、賃貸への供与が発生することが見込まれるわけです。

マンション価値は必ず下落する まとめ

いかがでしたでしょうか。

本日は「不動産投資は失敗する!!初心者は要注意!!物件価値が下落する6つの理由!!」と銘打ち、現在は高騰を続けているマンション(不動産)は購入するべきではないというお話をさせて頂きました。

「実需」としてのマンション購入はさておき、「投資」としてこれからマンションを購入するなど論外です。

様々な場面で「不動産投資」を持ちかけられることがあると思いますが、その話はあなたを儲けさせようとしているわけではなく「その人が儲けるための話」に過ぎず、どんなに魅力的な話だったとしてもお薦めは出来ません。

前回までの記事でも、今記事本文中でも解説している通り、今後の不動産マーケットは凋落の一途を辿ることは明白です。

是非賢明な判断をしてくださいね。

それでは本日は以上になります。

最後までお付き合い下さいましてありがとうございました。

ではまた。

 

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