こんにちは、オタ助です。
本日から数話に渡り、サラリーマンに人気の副業「不動産投資」について詳しく解説していきたいと思います。
第1回目となる今回は「不動産投資」のことをまだあまりご存じない方のために「不動産投資とは？」や「メリット・デメリット」についてわかりやすくお話していきますので安心してくださいね。
※今記事は内容が内容だけに10,000字を超える長文記事になっていますが、とても大切なことが書かれていますので是非最後までじっくりと読んでみて下さい。あなたがお金に賢く生きるための一助となるはずです。
まずはっきりと言えることですが、先行き不透明な現代においていくつかの収入源を持つ、いわゆる「収入の複線化」というのは非常に重要で、且つ当たり前のことだと言えます。
もちろん今回の「不動産投資」も「収入の複線化」という観点で考えればひとつのファクターとなります。
「大企業に勤めている。」
「公務員だ。」
「現在事業に成功している。」
こんな「今現在のこと」を将来の安泰に繋げるような考え方はあまりにも時代錯誤です。
収入の100%を「ひとつのこと」に頼ってはいけません。
「100の内訳」を「20×5」にするのが理想だとは思いますがなかなかそうも行きませんよね。
ですのでせめて「50＋50」や「80＋20」、または「100＋α」という思考で考えると良いと思います。
「自分は一流大学卒で優秀だから絶対にリストラなんてされない。」
「ウチの会社は超一流の大企業だから倒産することなんて無い。」
「このまま行けば将来は取締役で安泰だぜ。へっへっへ。」
もしこんな考えを「薄っすら」とでも持っているのでしたら即刻考え方を改めるべきです。（奥さんも含めてです。）
あなたの能力はあなたが考えるほどの普遍性を持ちません（あなたの能力がどこでも通用すると思ったら大間違いということです。）し、知らず知らずに江戸の世のような滅私奉公のイデオロギーを刷り込まれている可能性さえあります。
リストラされないなんて言い切れませんし、このご時世どんなに過去に素晴らしい実績を持つ企業だって明日のことはわかりません。
東芝は？大塚家具は？トイザらスは？
その名を轟かせた大企業が今はヒーヒー言っているケースは山ほどあります。
東芝の2017年3月期の赤字は1兆円超ですよ。
朝日新聞デジタル
もちろんあなたが今すぐにリストラされるわけではないかもしれませんし、お勤めの会社は今後もグングンと業績を伸ばしていくかもしれませんが、将来に向けたリスクヘッジはしっかりと行っていきましょうということです。
ひとつの事柄に頼ること無く（依存せず）「収入を複線化」していくことは非常に大切なことなんです。
「そんなことわかってるよ！だから不動産投資を始めるんだろ！」という声が聞こえてきそうですね。
あ な た 。間 違 っ て ま す よ 。
不動産投資についての数話に渡る記事を完結させる前にまずは筆者の考え方を先にお伝えしておきます。
筆者の考えはこうです。
収入の複線化はするべきだが、不動産投資はするべきではない。
いえ。これが率直な気持ちです。
一刻も早く収入を複線化させてリスクヘッジはするべきですが、不動産投資はやめておいたほうがいいですね。
理由はいくつもありますのでゆっくりと順を追ってお話していきます。
ではまずは冒頭に述べた通り、「不動産投資」の初歩的なことからお話していきましょう。
不動産投資って？
「サラリーマン大家さん」という言葉を聞いたことはありますか？
本当ですね。なんとも手軽に片手間で副収入を得ることが出来そうな甘い言葉です。
これは、本業であるサラリーマンの業務をこなしながら「不動産投資」などを行ってマンションやアパートの「大家さん」になっている人のことを指します。
マンションやアパートなどの1室を所有しているという人もいれば、アパートやちょっとしたマンションを1棟2棟と所有している人もいて、その規模は様々です。
その目的についても断定的なものではなく、「節税」を目的にしている人もいれば「資産形成」のために行っているという人もいます。
マイナス金利と相続税対策で不動産投資はイケイケムード
2016年から2017年のGDP（国内総生産）を見ると住宅投資は非常に堅調な状況です。
日本経済新聞：経済指標ダッシュボード
ここには明確な理由が存在しています。それは「マイナス金利」と「相続税対策」という2点です。（東京に限定すればオリンピックも影響していると言えます。）
簡単に説明しておきましょう。
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マイナス金利でお金がとっても借りやすい
2017年現在、日銀の「マイナス金利政策」によって住宅ローン金利などが「空前の低金利」となっていることからもわかるとおり、貸出金利は非常に低く抑えられています。
こうした中で、「住宅ローンよりは」金利を高めに設定出来る「不動産投資向けの融資」を銀行などの金融機関が拡大しているわけです。
平たく言えば、これまでと比べて「不動産投資のための借金をしやすい」ということです。
金融機関の融資環境が積極化しているため、「今まではローンに通らなかった人」または「物件」であってもローン審査に通りやすくなり、アパートやマンションの建設や購入をしやすい状況になっているんですね。
「年収300万円台からの不動産投資」なんていうキャッチコピーを見たことありませんか？
相続税対策で不動産による相続財産圧縮のニーズが高まった
また、平成27年（2015年）に実施された「相続税の課税最低点の引き下げ」も影響していると言えます。
これによって「従来は相続税が課税されなかったような相続案件」でも相続税が課税されるようになりました。
そもそも「不動産投資」というものは「相続財産を圧縮したい」という場合に活用される手段としては非常にスタンダードなものです。
資産を現金や株式などで保有するよりも「土地」を購入したほうが「相続財産評価額」は安く（低く）なりますからね。
その土地に「うわもの」を建て、賃貸物件にすれば更に安くなります。（居住用の住宅（いわゆるマイホーム）においても相続税の圧縮効果はあります。）
こうした状況を受けて、相続税対策をしたい「いわゆる資産家」が、雨後の筍のごとくアパートやマンションをボコボコと建てて、相続財産の税務上の評価額を下げているんですね。
近年大ブームのタワーマンションの建設ラッシュもこうした動きが一因となっているんです。
サラリーマンの不動産投資におけるメリット
さて、筆者は反対している「サラリーマン大家さん」ですが、ここまで世に浸透しているからには「それなりのメリット」があります。
サラリーマン大家のメリットは以下の4つが考えられます。
- 収入の柱を増やす（複線化）
- 所得税や住民税を節税出来る（場合がある）
- 安定した収入があるため融資を引き出しやすい
- レバレッジで億単位の資産形成も可能
詳しく解説していきましょう。
収入の柱を増やす
これは前述の通りです。収入を複線化出来るというのは人生において非常に心強いものです。
不動産投資が成功して、「不動産からの収入（家賃収入）」を得ることが出来れば「給料」という収入の柱に加えてもう一本の柱が出来ます。大切なことなので繰り返しますが、これからの時代は収入源を複数に分散させていくということがとても大切になります。
収入源が会社からの給料だけですと、もしものときには「100→0」になってしまいますよね。しかし「20×5」の収入源を持っていれば、仮にひとつがポシャっても「100→80」です。
不動産投資を成功させることが出来れば、夢の「家賃収入」というインカムゲインを手に出来ますし、状況によっては給料以上の安定した収入の柱を建てることも可能です。
所得税や住民税を節税出来る（場合がある）
投資用の不動産を購入した場合（大家になった場合）、その「購入代金（建物代）」の一定額は「減価償却（費）」として経費にすることが出来ます。
購入代金以外にも「管理費用」や「修繕費用」「不動産投資ローンの利息」なども経費に出来ます。
すこしむずかしいですか？
こうした経費が家賃収入よりも大きい場合は、サラリーマンとしての収入から差額を差し引けるんです。
これ、何かで勉強しませんでしたか？
そうですそうです！不動産投資の経費とサラリーマンとしての収入は「損益通算」が出来ますので、このような場合は節税が出来るわけなんです。
また、サラリーマンの経費で「給与所得控除」というものがありますが、これに「不動産投資の経費」も追加で差し引けるんです。日本の所得税は「累進税率」となっているため、高収入の人ほどその節税効果は高くなります。
安定した収入があるため融資を引き出しやすい
サラリーマンの方というのは、銀行融資的には「安定している人」と見なされやすいです。特に勤続年数が長い方というのは高く評価されます。
そのため、「不動産融資」の面においても非常に融資を引き出しやすいんです。これはひとつの大きなメリットと言えると思います。
平たく言えば「社会的に信用がある」ということです。
とりわけ大手上場企業のサラリーマンや公務員といった職種の方は「最上級の信用」という特権を持っていると言えそうです。
し か し 。
よぉ〜く考えてみてほしいんですよね。
なんで銀行はそんな簡単にお金を貸してくれるんですかね？
銀行の融資の際の考えはこうです。
「この程度の小規模な不動産投資なら、べつに失敗しようが何だろうが安定した給料があるんだから取りっぱぐれはねぇよ。やらしとけやらしとけ。馬でもサルでもかまわんて。」
たしかにサラリーマンには「安定した収入の柱」がありますもんね。そこからの返済は可能ですから、あなたの投資が成功しようが失敗しようが銀行は知ったことではないわけです。
関係無いですからね。あなたが成功しようが失敗しようが。
お金を取りっぱぐれなければそれで良いわけです。
銀行はそんなふうに「小さい融資」をいくつも行いゴリゴリと収益を上げているわけなんです。
もちろんすべてのケースとは言いませんが、多くの融資にはこのような裏勘定が働いていることを忘れてはいけません。
レバレッジで億単位の資産形成も可能
甘い言葉ですよね。「億超え資産」はある意味、私たち庶民の「ロマン」や「夢」でもありますからね。
しかしこの「億単位の資産形成」。
たしかに甘い言葉ですがぜんぜん不可能ではありません。
むしろあなたが考えているよりも簡単に到達出来るはずです。（しつこいようですがお薦めはしません！）
はい。正直それほど難しいことではありません。
不動産への実物投資において最も大きなメリットと言えるのが「レバレッジ投資」です。
聞き慣れない言葉ですが、その意味は至極単純です。
実物不動産というのは「担保」にすることが出来ます。どういうことかと言いますと、例えばアパートを1棟購入して、その経営を軌道に乗せ（新築物件であればすぐに軌道に乗ります。）、その上手くいった1棟目を担保に2棟目、続けて3棟…。といった流れを作るだけです。
これが「レバレッジ投資」です。
後々は必ず行き詰まりますが（後述します。）初期段階としてはほとんどの人が上手くいくはずです。新築賃貸には一定の需要がありますから。
つまり。
4000万円のアパートを3棟購入（所有）すれば資産1億2000万円達成ですよね。
し か し 。
それって本当に資産ですか？
レバレッジ投資は少ない資金で大きな運用をするために「社会的信用」を担保に多額の融資（借り入れ）を受けています。
前述の1億2000万円という「表面的な資産」の裏側には、1億円を超えるような「負債（借金）」を抱えているということも当たり前にあることです。
もちろん、特に大きな問題に直面することなく返済し終えることが出来れば「最終的な資本（純資産）」となりますが、そこまで本当に到達出来ますか？
おそらく無理ですよ。
「シミュレーション通りならばそうなるはず！」ですか？
そういうのを机上の空論と言います。
付け加えるならば、何事も無く返済を終えたころには、その建物の資産価値は限りなくゼロに近いものへとなっていることでしょう。
サラリーマン大家の「メリット」と言いながら、半分くらいは暗い話になってしまいましたが、要はうまい話には必ず裏があるということです。
不動産投資を勧めるような「書籍」や「サイト」または「人」を簡単に信用してはいけませんよ。99.9％疑いましょう。
不動産投資のリスクとデメリット
ここまでのお話でもサラリーマンがわざわざお金を借りて行う「不動産投資」の虚しさや、「甘い罠」はご理解頂けているとは思いますが、さらに不動産投資におけるリスクやデメリットについて詳しく掘り下げていきたいと思います。
ここからが本番ですよ。
不動産投資における収支の関係を知ろう
サラリーマン大家になる最大のリスクは何と言っても「投資の失敗」です。
マンションやアパート経営における投資の失敗理由は多岐に渡ります。例えば…。
- 物件価値の下落
- 物件の入居率の悪さ
- ローン金利の上昇
などが挙げられます。（他にもまだまだありますが…。）
そんな中でまずは「不動産投資における収入と支出の関係」を知らなくてはいけません。
以下の計算式を当てはめ「プラス」にしなければ当然ですが収入を得ることは出来ません。
上記の計算式に当てはめ、マイナスになるようでしたら不動産投資の収支はマイナスになります。
これがマイナスになるということがどういうことかわかりますか？
本来、サラリーマンとしての給料の他に「もう一本の柱を建てよう！」と張り切って始めたのにも関わらず、現実には「不動産投資のために毎月の給料から補填する」というありえない構図になってしまうわけです。
せっかくコツコツと蓄えてきた預貯金を切り崩すというのも考えられますね。
これでは不動産投資をしている意味なんて微塵もありませんよね。目も当てられない惨状です。
「最初は仕方が無いだろう。すぐにプラスの収支になるよ。あわてない。あわてない。」
などという甘い考えは捨ててください。不動産投資は最初の新築のうちが勝負です。最初の段階で入居率などに困っているようではそんな投資はすでに破綻してます。
物件は色々な意味でどんどん古くなる
筆者は不動産投資にまったく興味がありませんが、仮にもしも行うとしたらまず間違いなく新築の物件を購入したり建てたりします。
もちろん不動産投資物件は立地なども重要ですが、やはり新築には一定の需要があります。
特に女性や新婚さんなどには凄い人気で、満室にするのもさほど難しくありません。むしろこちら側で入居者を審査出来るほどです。
ところがどうでしょう。
5年経ち、10年経ち、その頃には話はかなり変わってきます。
物件自体が劣化し古くなるのは言うまでもありませんが、近くには10年前には無かった競合の新築マンションや新築アパートがボコボコと建ち始めます。そうなれば「新築だった」持ち物は「古い物件」へと成り下がり、借り手もどんどん減って行きますよね？
そうなったときに借り手をつけるにはどうします？
その通りです。家賃を下げなければ借り手はつきません。同じような条件を持つ物件がふたつあれば、ふつうはキレイで新しいほうがいいですもんね。
つまり、キレイな新築物件に太刀打ちするには家賃を下げるしかないわけです。
さて、では先程の計算式を思い出して下さい。
その通りです。（ ）内のものはまったく変わらずに、家賃収入が減ってしまったらどうなりますかね？最初に掲げた計画は音を立てて崩れ落ちていくはずですよ。
また、経年劣化や競合の出現以外にも「近くにあった大学が移転した」とか「企業が撤退した」という話はそこら中に転がっている普通の話です。
アテにしていた背景が変更されれば、当然入居希望者数はダダ下がりです。母数が減りますからね。当たり前の話です。
今は低金利だけど…。
不動産投資が活況を呈している理由のひとつには「低金利」ということがあると前述しました。
低金利というのはもの凄いメリットですし、もちろん向こう1年や2年で金利が大幅に上昇するということはないと思います。
が。
先のことは誰にもわかりません。
通常、不動産投資のローンは10年や20年で組むことが多いはずです。数千万の借り入れですからね。
さて、このローンを「変動金利」で組んでいれば、金利の上昇というのは収益に大きく影響してきます。
もしも金利が上がってしまえば、先程の計算式「不動産収入 ＝ 家賃収入 ー（ローンの返済金＋税金＋修繕費積立金＋諸経費）」の中の「ローンの返済額」が増えますよね。
こんなことになれば、当初に想定していたものよりも損益分岐点を押し上げてしまいます。
もちろん収益よりも支出が多いという状況になってしまったとしても、短期間であれば堪えることが出来るかもしれませんし、金額によっては収益が損益分岐を下回るということは無いかもしれません。
ただし、複数棟のマンションやアパートを所有し、その不動産投資のマイナス分をサラリーマンの給料で補填出来なくなったら最悪です。
あなたは破産へと真っ逆さまに突き進んで行くことになります。
そう思いますよね。
しかし、そこに大きな勘違いがあります。
このような場合はそう簡単には売却出来ないんですよ。
売りたくても売れない
「ダメになったら売ればいいじゃん。」
「つーか、そうなりそうになった時点で売っちゃうよ。」
・ ・ ・ 。
センパイ。まじ甘いっすよ。
頭の中がお花畑でいっぱいになってるんじゃないですか？
不動産というのは売るときが大変なんです。
不動産は流動性が低い
「山手線のターミナル駅から徒歩圏内なのに閑静で、近くに広い公園があって、遊ぶところもあって、ショッピングも出来て…。」
などという都心の超好立地で誰もが欲しがる物件ならばすぐにでも売れるでしょう。（そもそもそんな物件は普通のサラリーマンには購入出来ませんし、もしも購入出来たら売りませんよね。）
しかし、あなたが購入出来るような郊外だったり地方都市だったりは、そんな簡単に売れません。
同じ投資でも「不動産投資」というのは、株式のように簡単には売却や損切りは出来ないんです。
こういうものを投資用語で「流動性が低い」と表現します。
また、早く売りたいと焦ってしまったらもっといけません。足下を見られて安く買いたたかれて泣きを見ることになります。
売却価格がローン残債よりも低いと銀行は抵当権を外してくれない
いざ、買い手が見つかったとしても、不動産の「売却価格」が「ローンの残債」よりも低い場合、銀行は抵当権を外してくれませんので不動産を売ることは出来ません。
もしも「ローン残債」よりも低い価格で不動産を売却したいのであれば、その差額分を銀行に一括で返済しなければなりません。
それが不可能であれば売却することは出来ませんので、赤字物件を延々持ち続けることになります。こうなってしまったら本当に地獄です。
担保の目的物の使用収益権を債務者に残したままにしながら、債務不履行の場合には債権者が優先してその目的物の金銭的価値から弁済を受けることができる権利のことです。目的物の範囲は不動産地上権永小作権のほか、立木船舶自動車特殊の財団などに及びます。
空家はこれからも増加の一途
近年、空家が増加しているという話はニュースなどでもよく流れていますよね。
日本経済新聞によると不動産調査会社のタスが発表した2016年3月の賃貸住宅の空室率は「東京23区で33.68％」、「神奈川県では35.54％」、「千葉県では34.12％」、「埼玉県では30.90％」ということです（23区以外の都内は31.44％）。
ざっくり3室に1室は空室ということですよね。
しかもこの数字というのは「すべてひっくるめて」の数字です。
「駅からの距離」や「築年数」、「軽量鉄骨なのかRC（鉄筋コンクリート）なのか」など、様々な条件を「ひっくるめたもの」なんです。
これが何を意味するかわかりますか？
要は利便性の高い人気物件はパンパンに満室で、築年数が古いなど条件の劣る物件はスカスカということなんです。
空室率上昇の原因は、間違いなく前述の「相続税の課税強化」です。
首都圏でアパートの空室率が急速に悪化したのは2015年の夏ごろからだそうです。2015年から相続増税が始まり、その対策としてアパートの建設が進み、需給バランスが崩れたことから、空室率が急速に上昇したという構図なんです。
「不動産投資」の収益というのは前述の通り
ですので、「家賃収入」がすべてです。
つまり賃借人がいない物件というのは、1円もお金を産まず、ただコストを垂れ流すだけの存在です。
平たく言えば「負債」ですよね。
日本はすでに人口減少社会に突入しています。これは長期的に続いていく見通しで、人口減少の流れはそう簡単に変えられるものではありません。
人口は今後ますます減って行くのに、建物はドンドン増える…。
空き家はまだまだ増えていきそうですね。
供給過多になれば当然家賃は下がる
「価格」というのは「需要」と「供給」によって決まります。経済の基本中の基本ですよね。
前述の通り「人口減少社会」に突入し需要は減少しているのに、賃貸物件はドンドン増えていくということは、この需給バランスを壊しているということです。
供給過多は需要に対して供給量が上回るということですので、価格（家賃）に下落圧力が働きます。
もちろん、「家賃を下げる下げない」は大家である人間が判断することですが、周りに供給過多で賃貸住宅が建ち並べば、家賃を下げざるを得ない状況になるかもしれません。入居者を確保出来なくなったらどうしようもありませんからね。
今後、縮小均衡していくことが考えられる日本社会において、まだ不動産投資を考えますか？
サブリースという甘い罠
家賃収入を安定させたいという理由で「サブリース」を考える大家さんもいます。（勧めてくる不動産業者もいます。）
| 【サブリースとは】
通常の賃貸経営では、物件所有者である大家が入居者と賃貸借契約を結び、家賃を収入源として物件費用を回収します。 サブリースとは、物件所有者がサブリース会社（不動産会社）に建物を一括で借り上げてもらい、サブリース会社から一定の賃料を得ることです。 入居者はサブリース会社と賃貸借契約を結ぶので、入居者に関係する管理はすべてサブリース会社に任せることが出来ます。 つまり、自分の物件を使って賃貸経営してもらい、家賃保証の形で安定収入を得る運用方法がサブリースというわけです。 要は手間が掛からなくて、表面的には安心ということです。 まぁそもそもですが、物件管理を出来ない人間が不動産投資に手を出している時点でどうかと思いますが…。 |
サブリースで不動産を運用すれば、物件の入居者の有無にかかわらず、大家には指定賃料から一定の手数料が引かれた金額が毎月入金されます。
そのため「家賃収入」が安定すると考える人が多いんですよね。
たしかに家賃収入は安定します。空室のリスクを回避出来るならアリだと考える人がいるのも無理はありません。
し か し 。
サブリース業者がどれだけ良心的だったとしても、サブリースを利用した時点で「支出を収入が上回る」という投資や商売として当たり前のことを継続していくことは不可能だと考えてください。結局は家賃の減額を要求されることにもなります。
相手は不動産のプロですし、自分たちが儲けることに最大のプライオリティを置くことは当然です。
要は結局のところ、「不動産投資」というのはその「物件自体の価値（適正な賃料での入居者）」を生み出さなければ継続していくことはほぼ100％不可能だということです。
ここでハッキリさせておきますが、「お金を生み出すものが資産」で「お金を生み出さないものが負債」です。（可能性含む）
サラリーマンが借金をしてまで行う「俄知識の不動産投資」がどちらに当てはまるのかはもう明白なはずですよね。
不動産投資のメリット・デメリット まとめ
いかがでしたでしょうか？
本日は「サラリーマンに人気の副業「不動産投資」！まずはメリット・デメリットを理解せよ！」と銘打ち、近年サラリーマンにも大人気の「不動産投資」について詳しく解説してきました。
不動産投資の真実や裏側のことがザックリとでも掴めたのではないでしょうか。
前述の通り、現在は低金利などの影響で不動産投資を始める環境としては良い状況ではあります。
やるかやらないかの判断をするのはあなたですが、まずは徹底的に知識武装し、熟考に熟考を重ねた上で判断してみてください。今記事に書かれているようなことはイロハのイです。
もちろん不動産投資を副業として「収入の複線化」に成功している人もいますが、結局一番儲けているのは用地の仲介業者や建設事業者、不動産業者なんですよ。
投資を考えるのでしたら他にもっと効率的なものもたくさんありますから、いろいろと比較してみてくださいね。
それでは本日は以上になります。
こんな長文記事を最後まで読んで頂きありがとうございました。
不動産投資関連の記事はまだまだ続きます。
ではまた＾＾
続けてこちらの「サラリーマンが陥る不動産投資の罠！不動産バブルは必ず弾ける！」もご覧下さい。
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