部屋

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※少しだけ長い文章ですが、確実にお金が浮く話ですので是非最後まで読んでみてくださいね。

 

結論から言います。

私は渋谷で店舗を経営し、東京西部で賃貸マンションを借りていますが、どちらも更新料を払ったことなどありません。

 

1度もです。

更新料は払わなくても大丈夫です。

 

まず大前提として、借地借家法というものが存在することを知りましょう。

 

借地借家法は、民法の特別法であり、建物所有目的の土地の賃借権(借地権)の存続期間・効力、建物の賃貸借の契約の更新・効力等に関して優先して適用される法律です。
この法律は、賃貸人と比べて立場が弱くなってしまいがちな賃借人を保護することを目的として作られたものであり、民法で定められているよりも、賃借人の権利が強化されています。平成4年の改正時には、賃貸人側に配慮する規定も設けられましたが、賃借人保護の基本スタンスは変わりません。なお、平成4年の改正前に既に締結されている契約には、新法の規定が適用されず、旧法の規定が適用される点には注意が必要です。

http://www.funabashichuolaw5.com/kaiyakukoushin/shakuchi/

要は、借りている我々庶民のほうが立場が弱いという前提の法律です。因業大家から店子を守ってくれるすばらしいものなんですね。

 

 


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更新料は払わなくていいですが、やり方があります

さて更新料に話を戻します。賃貸物件の更新時期が近づいてくると不動産屋(管理会社)から契約更新の書類が一方的に送りつけられてきますよね。何のディスカッションも無しに、ただ署名捺印して送り返してくださいといった、ふざけたものです。

あなたも無条件で氏名を記載し、印鑑をつき、送り返してませんか?

前述の借地借家法上はそんな義務さえないんです。契約更新の書類にハンコをつかなければ、そもそも更新料なんて発生しませんからね。

言われるがままに行動してはいけませんよ。

 

ここにこそ賃借人(借りてる人)の大きな誤解・勘違いがあり、バカな因業大家をのさばらせる一つの要因となってます。あなたも…。

そういうのはきちんと払わないと追い出されちゃうんじゃ…。

なんて小動物のように怯えてませんか?

安心してください。そんなことは民法が改正されない限り絶対にありません。私が証明です。繰り返しますが私は一度たりとも更新料などといった馬鹿げたものは払ったことがありません。

なぜなら、民法には「法定更新」というものが存在するからです。

法定更新

「法定更新」。聞き慣れない言葉ですよね。これはまさに読んで字の如く、「法によって定められた更新方法」のことです。

平たく言えば、大家と店子(賃貸人と賃借人)の合意が成されないまま更新日(更新期限)を迎えた場合、その契約は従来のまま自動更新されるということです。

法定更新になれば、その時の更新料を支払うことはありませんし、その後の契約期間自体を合意してませんから、今後一切更新料を請求されることはありません。2年後も4年後もです。

ただし注意点としては、通常の家賃の支払いが1回でも滞ると、追い出される可能性も出てきます。

 

法定更新

借家契約において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいう。

借家契約においては、契約当事者が、一定期間前に、契約を更新しない旨または条件を変更しなければ契約更新しない旨の通知をしない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされるが、これが法定更新である。このとき、更新後の契約期間は定めがないものとされる。

また、家主がする契約を更新しない等の通知は、正当な事由がなければすることができないとされている。さらに、期間の定めがない借家契約については、家主は一定の猶予期間をもって解約の申入れができるが、この場合にも正当事由が必要である。

法定更新は強行規定であるため、それについて借家人に不利となるような特約を定めても無効となる。

なお、同様に、借地契約についても法定更新が適用されることがある。すなわち、借地契約において、契約期間終了時に建物が残っている場合には、借地人が契約更新を請求すれば、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされる。この場合、更新後の契約期間は、最初の更新時が20年、以後の更新時が10年である。

また、地主は契約更新の請求に異議を述べることができるが、正当な事由がなければすることができないとされている。さらに、法定更新に関して借地人が不利となるような特約を結んでも無効であることは、借家契約と同様である。

(株)不動産流通研究所


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法定更新のやり方

法定更新には一定のルールと言いますか、やり方があります。

ただ単純に送りつけられた契約更新の書類を無視するということでは法定更新に持ち込めたとしても、その後万が一に訴訟を起こされた場合に負けます。

法定更新がされる条件は、「次回の賃貸条件に関して、両者における交渉が纏まらなかった場合」が前提となります。

 

つまり契約更新日より前に家賃の値下げ交渉などを不動産屋を通じて、大家に申し込んでおきます。それが断られて初めて法定更新に持ち込めるんですね。

ですので、不動産屋から契約更新の書類が届いた時がチャンスなんです。(ほとんどの場合、2ヶ月前に届きます。)

家賃が下がるか、更新料が無しになるか。どちらに転んでもローリスクハイリターンなんですね。(もちろん多少の話術と強い心が必要になります。)

すごいっ

 

ただし、正当な理由が何もないまま「家賃を下げてくれ」では駄々をこねてる3歳児と同じです。頭を使いましょう。小さな事柄でも練って練って話を正当化させてしまうんです。

例として私がどんな理由で交渉したのかを紹介します。(2016年11月)

  • ゴミがクサい
  • ポストを閉める音がうるさい
  • うちの目の前に配達トラックが引っ切りなしに駐車する

 

など、もしも私が大家でしたら、一蹴してしまうような子供じみたネタです。笑

しかしこれらを最もらしく話します。丁度いいことに私の家は「101号室」ということもあり先方を納得させるには十分でした。

①「ゴミ捨て場がクサい」

まずゴミ捨て場が近いのは本当で、「クサいと言われればクサいかも。」という距離感です。なぜこのネタを選んだのかと言えば交渉時期が「晩秋であるため確認出来ない」からです。「夏場になると本当にクサい」という説明をしました。

先方は夏になるまでわかりませんからね。実際は、まぁ「多少ニオイがする気がするな」という程度のものでしたが、それはこの際まったく関係ありません。「そうかも」と思わせて交渉を有利に進めることが肝要です。

夏場になって「クサくない」と言われたところで「個人差がある」とはっきり突っぱねます。

②「ポストがうるさい」と「トラックの駐車」

次にポストを閉める音ですが、まさに今、私がこの文章を書いている部屋の壁の反対側に、各室のポストがずら〜っと設置されているんですね。なぜこのネタを選んだかというと、「移動することが困難」だからです。ポストはコンクリートに打ち付けてありますから。(ポストがうるさいのは本当で、管理会社に確認させました。)

つまりポストの位置はどうすることも出来ませんから、こちらがアドバンテージを持つことが出来るわけです。「あー…。たしかにうるさいかもな…。」なんて思わせれば上出来です。3つめのトラックの件も同様の理由です。

 

上記のことで大切なのが「入居時に説明を受けていない」ということですから、そこは注意してください。稀にそういった理由を加味し家賃が下がった状態で入居している場合もあります。

 

こういう交渉をすること自体が「なんか悪いな…」と思ってる典型的日本人のあなた。考えを改めましょう。完全に喰い物にされてますよ。

 

そもそも契約の更新料は法で縛られたものではなく任意のものなんです。たとえば大阪や兵庫にはこの「更新料」などというくだらない文化は一切ありませんし、支払う文化のある広島などでも0.2ヶ月分などが相場です。全国的に俯瞰すれば、東京の文化のほうが遙かに異常なことなんです。

法定更新に持ち込む前に考えるべきこと

さて法定更新のことを解説してきましたが、そこに持ち込む前に計算しておくべきことがあります。

それは「家賃交渉をして、いくらまで下げることが出来れば法定更新よりオトクか?」ということです。要は線を引くということです。

線を引く?

 

2016年の私の例で解説していきましょう。

まず私の家の家賃は10万円で管理費が別途7,000円かかってます。(70平米以上ある3LDKでペットOKですからすでに安いんですけどね。笑)

この場合、10万円の家賃が1万円も下がるはずがありませんから交渉価格は5000円程度で見ていきます。もちろん先方には10,000円でふっかけて、5,000円くらいを話の落としどころにするということです。

 

まずは計算してみることです。

家賃交渉で月額家賃が5,000円下がるということは年間6万、つまり2年で12万です。ということは法定更新で10万浮かせるよりも結果的にはオトクと言えますし、まぁ平和的ですね。

しかし逆に4,000円だった場合、2年で96,000円ですね。ということは話を法定更新に向けていったほうがオトクということです。

そういうことか!

 

つまり今回の場合は4,100円と4,200円の間が分岐点となります。大概の場合は大家側も計算してくるので分岐点以下を提示されるでしょう。

私の場合も分岐点以下の減額幅という眠たい話でしたので迷わず法定更新に向かいましたが、どうも腑に落ちず他に穴を見つけようと探しました。(もともと気にくわなかったということもありましたので、一泡吹かせてやろうと専門書を読みあさりました。)

そこで思いついたのが(目を付けたのが)「共益費(管理費)」です。完全にロックオンしました。

迷うこと無く、その日のうちに管理会社と大家に切り出します。

 

「共益費って何に使ってるんですか?廊下の電気代ですか?ほかには?
30世帯ありますから2年で5,040,000円ですね。そんなにかかりますか?
内訳を知りたいんで領収書見せてください。コピーで構いませんよ。
あっ。ちなみに賃借人はその権利を有しますから。
不動産屋さんはもちろん知ってますよねー。」

 

といった感じです。

その後はご想像の通りです。そんなもの見せられないですよね。といいますか存在しませんから。そんな領収書は。わかってて言ってるわけです。

 

領収書の開示が出来ない場合は、毎月の管理費は払わないと主張し断固押し通しました。まぁ権利を行使してるだけなのですが。

つまりめでたく更新料10万は払わず、それに加えて管理費7000円×24ですからね。総額268,000円ものお金を払わずに済んだということです。これは大きいですよね。まさに勝ち戦でした。

268,000円!!? すごい!!

まとめ

昭和の高度経済成長時代…。人口が膨らみ続け、家が足りなくて店子が下手に出なければならない酷い時代は確かにありました。

バブル絶頂期…。世の中にはお金が溢れかえり、思考停止の状態で更新料を支払っていた時代もありました。

しかしこの先の見えない現代において、更新料などというものにお金を使ってはいけません。ましてや今は物件というものは、余りに余りまくってるんですよ。世の中の物件は空室だらけです。グレーな民泊施設の乱立がその証明です。

「お金」というのは本当に大切なモノです。任意の支払いに使っている場合じゃないんです。まさに「智は力」です。知らないというだけで損をしている場合は本当にたくさんあります。

あなたもしっかりと知恵をつけて、この先の見えない現代を器用に渡っていってくださいね。

 

こんな長い文章を最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

この記事が、あなたが生きるための一助となれれば幸せに思います。

では。

 

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