マイホーム

 

スポンサーリンク




こんにちは、オタ助です。

本日は誰しもが一度は考える永遠のテーマ、「持ち家がいいのか?それとも賃貸か?」について考えていきたいと思います。

あー!わかる!
めめ
…?
せぶ
…?
ナナ
…?

 

現在は、日銀の「マイナス金利」導入の影響による「住宅ローン金利の低下」や2019年10月に予定されている「消費税10%へ増税」などによって「住宅は今が買い時!」という論調が強くなってきています。

わたしの同級生の夫婦も買う気マンマンだったよ。やっぱり買ったほうがいいのかな?

 

そうですね…。

あと数年後に買うよりは、今のほうが確かに買い時なのかもしれません。

が。

そもそもこの論調自体が「買う前提」の論調になってますよね。

持ち家は、確かに賃貸には無い「満足感」や「老後の安心」などを得ることが出来るかもしれませんが、その一方で「各種税金」「手数料の負担」「資産価値の低下」「多額の修繕積立金」の発生など、そのリスクに関する指摘も多岐に渡っているんですね。

また若い世代(団塊ジュニアを筆頭とする40歳代、30歳代)の間では、家や車など大きな買い物はしないというライフスタイルが根付いてきています。(20歳代はもっとです。)

かつての世代にとっては「夢」だったものが、現代においては「荷物(負債)」に変わりつつあるんですね。

つまり、一生を住宅ローンに縛られて、生活圏や勤め先などの行動範囲を制限されるような生き方を拒否する人が多くいるわけです。

一世代前の「一戸建ては無理でもマンションは購入したい!」という「夢のマイホーム神話」は年代が進むにつれ薄れてきているんですね。

そこで今回はこの永遠のテーマ「持ち家がいいのか?それとも賃貸か?」を真剣に考えてみようと思うんです。

なかなか悩ましいわよね…。

 

筆者の考えを先に述べさせて頂くと、

「マイホームは購入してはいけない」

です。

そうなの!?

 

はい。マイホームの購入はお勧めしていません。

しかしマイホームの購入は「不動産投資」とは異なり、その意味合いは「実需」です。

つまり「人それぞれ」ですので断定的なことはなかなか言いづらい部分もありますが、今回は筆者が感じている正直なところをお話して行ければと思います。

それではさっそく行ってみましょう。


スポンサーリンク

マイホーム(持ち家)を購入してはいけない理由

「持ち家賛成派」や「不動産業者」の殺し文句とも言うべき常套句は…。

  • 「そのままずっと家賃を払い続けるの?もったいなくない?」
  • 「月々の支払い額が同じなら賃貸よりローンのほうが良くない?」
  • 「賃貸に払っても何も残らないけど、ローンなら(持ち家なら)資産が残るよ」

 

ジツに最もらしい主旨の言い分に聞こえてしまうようですが、私の考えは違います。

現実には資産として残りませんからね。

 

まず、戸建て物件は築20年でその資産価値はゼロになります。どんなに綺麗にリフォームしても資産価値はゼロです。

また新築物件には「新築プレミアム」が乗っているため、入居した翌日にはいきなり2割ほど値下がりします。(4,000万円の物件が翌日には3,200万円になるということです。1日でも住んだらもうその物件は新築ではありません。)

 

【新築プレミアム】
新築プレミアムとは、新築時にのみ発生する高価格設定のことです。
これは住宅本来の価値とは言えないため、中古になった瞬間に値下がりしてしまい、賃貸・売買どちらの際にも起こります。
例えば、新築マンションを購入した場合でも新築プレミアムが発生しているため、購入と同時に下落している可能性があります。もちろん競争率の高い人気マンションなどは例外的に購入時より高く売れる場合もありますが、それはごく一部のビンテージマンションや超好立地の物件だけです。

 

まずはこの辺りを理解しておいてくださいね。

では話を進めて行きます。

持ち家と賃貸どっちがオトク?

持ち家と賃貸は結局「どっちがオトクなのか?」

これは気になるところですよね。

「持ち家のほうが絶対オトクでしょ!」

「いやいや!賃貸のほうがオトクだから!」

こんな会話はよく聞かれます。

私の言い分はと言いますと。

「だったら計算してみれば?」

です。

こんな言い合い自体が不毛ですからね。

そんなわけでザックリと計算してみたいと思います。

「ローン(持ち家)」の場合と「家賃(賃貸)」の場合を比較シミュレーションしてみましょう。

持ち家の場合

まずは持ち家の場合です。

「4,000万円の物件を頭金1,000万円で購入」し、支払期間は「35年ローン」、金利は「1%」、「1.3%」、「1.5%」、「1.7%」の4パターンで想定し、修繕費積立金は10年毎に150万円とします。(月額/12,500円です)

【金利1%の場合】
元金3,000万円+利息556万7,804円+頭金1,000万円+修繕費525万円=5,081万7,804円

【金利1.3%の場合】
元金3,000万円+利息735万6,564円+頭金1,000万円+修繕費525万円=5,260万6,564円

【金利1.5%の場合】
元金3,000万円+利息857万9,007円+頭金1,000万円+修繕費525万円=5,382万9,007円

【金利1.7%の場合】
元金3,000万円+利息982万5,335円+頭金1,000万円+修繕費525万円=5,507万5,335円

という金額になります。

(※フラット35の2017年現在の金利はこちらです。

賃貸の場合

一方、賃貸の場合はどうでしょうか。

今回は、1〜12年目は「家賃10万円」、13年目〜23年目は「家賃16万円」、24年目〜35年目は「家賃10万円」で、2年毎の更新料も加味して計算していきます。(家賃価格は子育てに応じて増減させています。)

すると35年合計額は4,992万円で更新料が180万円となり、支払い合計額は5,172万円となります。

加えて、2回引っ越しをしていますので、引っ越し代金も200万円ほど加味してみましょう。新しい家具くらい買いたいですしね。

あれっ!?

 

はい。引っ越し代金200万円を加味しても総支払額は「5,372万円」です。

(※「法定更新」にすれば更新料は支払う必要が無くなりますが、主旨が変わってしまいますのでここでは割愛し支払うこととします。)

金利1.5%からは賃貸のほうが安い!

 

はい。そうなんですよ。

もちろんこれよりも高い家賃の賃貸物件に居住する場合はこの限りではありませんが、大凡このくらいが妥当な金額と考えます。

更に持ち家の場合は、「売買仲介料や手数料」、「各種保険代」などで400万円〜500万円程度は上乗せされるのが普通です。

え…!

 

またマンションの修繕積立金に関しては、大規模な修繕が発生すればこの限りではありません。(そもそも修繕積立金が12,500円というのは安いほうです。実際にはもっと高額になることのほうが多いんですよ。)

戸建てであれば修繕積立金はありませんが、それでも通常の維持費や老朽化したときのリフォーム代として10年で150万程度の費用はかかるでしょう。

そうよね…。だれも助けてくれないもんね…。

 

一方で賃貸でしたら、システムキッチンが壊れようが、下水が詰まろうが、細かいところで言えばエアコンが壊れようが、換気扇が止まろうが完全に無料、タダです。設備に関してはすべて大家持ちで入居者が支払うことはありません。

ましてや昔とは違い、退去時(引っ越すとき)のリフォーム代も基本的には大家持ちですので敷金もしっかり返還されます。(ちなみに筆者は3年前の退去時、全額返金されました。壁に猫のガリガリ傷があったのにも関わらずです。ペット禁止物件だったんですけど…。笑)

この辺りも筆者が「不動産投資をお薦めしない理由のひとつ」です。

支払金額に関しても、賃貸物件の家賃に比べれば、持ち家の返済額は少ないですが(前述の1.7%の場合で月額94,822円)、それだけで「買ったほうがオトク!」と飛びつくのはあまりにも浅はかです。

つまり、持ち家は支払総額が大きい上に、資産価値がゼロになってしまいますので「買ったほうがオトク!」という結論にはなりませんよね?

たしかにその通りね…。

 

また長い人生、途中で何があるかわかりません。

賃貸でしたら、もしも不測の事態に遭遇して収入が激減してしまった場合は住み替えれば良いですが、マイホームを持ってしまうとそうも行きません。今の時代、会社員に雇用リスクは付きものですよ。

例えば東証一部上場企業などに勤めるエリート会社員などは、世田谷区などの優良地に戸建てを所有したがりますがこれは非常に危険です。

良くあるパターンを例にしますと、50歳前後の「いわゆる勝ち組サラリーマン」と奥さん、子供は2人という家庭があったとします。

世田谷の優良地に建てる戸建てなどは非常に高額ですので、ローンの支払いは年間200万をゆうに超えることもあるでしょう。

しかもこのあたりに住みたがる人たちは教育水準が高く、子供にもその水準を求めます。

子供2人を幼稚園から私立に通わせた場合、年間の学費は300万円を超える年も出てきます。


わかりますか?

住宅ローンと子供の学費だけで、年間に400万円〜500万円かかるわけなんです。

飛んでいくお金

仮に年収が1,000万円だとしても、その手取りは800万円程度でしょう。奥さんに収入が無ければ家族4人分の生活費は300万円〜400万円しか残りません。

収入が増えた分だけ支出も増やしているようでは一生「貧乏父さん」になってしまいます。

特に、子供にお金がかかる年代というのは、丁度リストラ対象になってしまう時期なんですよね。実際にこのような人は少なくなくて、持ち家を手放したいけど「売りたくても売れない。」「貸したくても借り手が付かない。」などということはそこら中にゴロゴロと転がっている話なんですよ。

おそろしいわね…。

中古物件ならどう?

新築ではなく、中古戸建てや中古マンションの購入を考える人もいると思います。

あっ!それなら賃貸物件を借りて住むより安そう!

 

いえいえ。中古物件というのは「あからさまな消耗品」です。

想定している以上に早い段階で修繕費がかさみ、すぐに泣きを見ることになるでしょう。

例えばバブル絶頂期に雨後の竹の子の如く建設された、日本各地のリゾートマンションは30年近くが経った現在、20〜30万円という破格の金額で購入することが出来る場合がありますが、その管理費が月額/10万円というところもザラにあります。

バブル期のリゾートマンションの例は一先ず置いておいたとしても、中古物件には高額な修繕費(定期的なメンテナンス)というのが付きものですので注意が必要ですよ。

劣化具合にはもちろん誤差がありますので一概には言えませんが、それなりに高額なお金が必要になるということは覚悟しておきましょう。


スポンサーリンク

持ち家は負債か?

「金持ち父さん貧乏父さん」という名著をご存じででしょうか。

著者のロバート・キヨサキ氏はこの本の中で

「金持ちはお金を出して資産を買い、貧乏人はお金を出して負債を買う。」

と言っています。

もちろんマイホームを「資産」と捉えるか「負債」と捉えるかは判断の分かれるところですし、「持ち家信仰」などと揶揄されるように「家を買う」という行為は金銭的な損得を超越した精神的な行為、もしくはステータスなのかもしれませんよね。

 

【金持ち父さん貧乏父さん】(Rich Dad, Poor Dad)
2000年発刊。(ロバート・キヨサキと公認会計士シャロン・レクター共著)
アメリカの投資家であり、実業家でもあるロバート・キヨサキ氏が、「高学歴でも貧乏な父」と、「ハイスクールすら卒業していないが事業で成功した金持ちの父」、この二人の考え方を元に、お金持ちになるための方法を説く……という内容です。アメリカのみならず日本でも大ベストセラーとなり、累計380万部を超える人気シリーズです。ちなみに現在でも尚売れ続けているそうですよ。
この本は「子供にとっての最良の教師、全世界の親たちに捧げる」と始まります。ぜひ読んでほしい1冊です。

 

中古物件の評価

不動産というのは基本的に売らない限りは(売りたいと思わない限りは)、その価値を知ることはありません。

残念ながら多くの所有者は「買った時の価値が保たれている」思い込んでいて、売る時になって初めて元本が毀損されていることを知り、愕然とするわけです。

マンションの場合、駅からの徒歩時間と間取りぐらいしか評価されず、大手不動産会社の物件でもブランド価値はまったくありません。

また、戸建ての注文住宅でしたら色々なことにこだわって建てると思います。

例えば「トイレは1Fと2Fにある」や「床暖房完備」、「アイランドキッチン」や「埋め込み型の高級エアコン」などなどですね。

これらの設備は売却時には一切評価されません。

そうなんだ…。

 

CMで散々宣伝されている耐震物件なども同様です。

評価されるのは「築年数」「間取り」「駅からの徒歩時間」などのみになります。

海外の先進国は?

海外はどうなってるの?

 

はい。海外の先進国は賃貸よりも持家が多いのですが、それは中古市場が非常に発達していることが背景にあります。

日本の住宅市場の中古比率はわずか14%ですが、イギリスは84%、アメリカに至っては90%を占めています。

すごいっ!

 

欧米の人は家をリフォームして、買った時よりも高く売るのが一般的なんです。

彼らは住宅をハコとして捉え、リフォームする際にも標準的な間取りにし、「流通しやすいように」しています。

一方、日本ではテレビ番組でよく紹介されるように、その時の家族構成やライフスタイルに合わせてカスタマイズし過ぎた家を作るため、流通価値がなくなってしまうんですね。

〜余談〜

そもそもですが、日本人の過剰なまでの「新品新築至上主義」はどうなんでしょうね。

たしかに新しいと気持ちが良いというのはわかりますが一事が万事というのはちょっと…。

欧米先進国の場合、特に住宅に対する考え方というのは、平たく言えば「何十年も無事に建っているということは丈夫な証。安心だ。」というものなんですよ。一理あると思いません?

老後は持ち家があったほうが本当に安心か?

よく挙がる話題として、「老後に賃貸住まいだと家賃を支払っていけるか不安」というものがあります。

定年後に家賃を払い続けるのは不安だし大変だから、定年前に住宅ローンを払い終えてスッキリしたいという人がいますよね。

気持ちはわかりますし、もちろん潤沢な資金があるのであればそうしたほうが良いかもしれません。

しかし仮に「退職金を使って」と考えているのであれば超危険です。

退職金を使って残りの住宅ローンを返済したらどんなことになるでしょうか。

うーん…。

 

先払いしてしまえば、なんとなくスッキリしたような気がしてしまうかもしれませんが、選択としては完全に間違っています。

そもそも数十年に渡る住宅ローンの返済で十分な貯金も無い状態ですよね。

ということは、貯金が少ない上に、新築から20年以上が経過し資産価値を失った不動産を抱えたまま、さらに老後の資金まで失ってしまうということなんですよ。

…!

 

また、前述の「家賃が払っていけるか不安」ということ以外にも、「老人には賃貸しない」という石頭な大家のわがままを真に受けている場合もあります。

そんなものは都市伝説に過ぎません。絶対に借りられます。

たしかに20年30年前であれば「老人には賃貸しない」という因業的な大家のやり方がまかり通っている時代もありました。

しかしドンドン人口が減少しているにも関わらず、賃貸物件が建てられ続け、完全に需給バランスを壊した現代以降において、そんなやり方をしていたら賃貸収入を得られなくなります。

つまりこれからの時代に「老人が住むところを無くす」ということはあり得ないんです。

大家は、貸したくて貸したくて貸したくて、どうやってでも貸したいという時代になります。

ちなみに野村総合研究所の試算によると2040年には日本の空き家率は40%に達するそうです。

それでも持ち家を買う?

いかがでしたでしょうか?

本日は「マイホーム購入は失敗か!?持ち家は後悔する!?現代における住を真剣に考えよ!!」と銘打ち、持ち家(マイホーム)について私見を交えながら様々考えてきました。

価値観は人それぞれに違うものですので「マイホームは負債だからやめましょう!」と言うつもりはありません。

ただ、「購入を考えているのであれば、一度否定的な側面からも検討してみる必要がある。」ということを伝えたかったんですよね。

メリットがあればデメリットもあるので、しっかりと秤にかけて「本当に必要なのか?」を考えてみてほしいんです。

マイホームの購入となるとどうしても、「大型犬を飼って……」「家族と対面で料理が出来る広いアイランドキッチンがあって……」「ジェットバスがあって……」「ウォークインのクローゼットがあって……」「中庭があったら素敵だし……」などと浮かれてしまったり、不動産業者に乗せられて必要の無いオプションを勢いに任せて追加してしまったり……ということが出てきてしまいますからね。

そのあたりは是非注意してください。

様々検討した中で「やっぱりウチには持ち家が必要だ!」という結論が出たならばそれが正解なわけですし、とても素晴らしいことなのかもしれません。

生きていく中で「住」(住に関わるお金)はとても大切です。

ですので、あなたがこれまで調べてきた「マイホームの素晴らしいところ」と、この記事に書かれているような「否定的なこと」、どちらも加味して最善のものを選択してみてくださいね。

ではまた^^

 

【不動産の関連記事】

【賃貸】マジで更新料高すぎだろ!僕が26万円浮かせた方法とは!? 

マイホーム購入は失敗か!?持ち家は後悔する!?現代における住を真剣に考えよ!! ←いまここ

サラリーマンに人気の副業「不動産投資」!まずはメリット・デメリットを理解せよ!

サラリーマンが陥る不動産投資の罠!不動産バブルは必ず弾ける!

不動産投資の表面利回りに騙されるな!そんな旨い話があるわけない!

不動産投資は失敗する!!初心者は要注意!!物件価値が下落する6つの理由!!

 

 

トップページ